Resposta direta
Construtora tem regimes especiais que competem com o Lucro Real: RET (patrimônio de afetação, 4% sobre receita) e RET-Minha Casa Minha Vida (1%). Fora dessas hipóteses, o Real domina quando há muitos insumos comprados e obra longa (percentual de conclusão — CPC 47).
Parte do guia pilar Lucro Real — regime, apuração e obrigações.
Resumo executivo
- RET (Lei 10.931/2004): 4% sobre receita da incorporação com patrimônio de afetação.
- RET-MCMV: 1% para unidades até o teto do programa.
- Empreitada por administração x preço global: PIS/Cofins e ISS diferentes.
- INSS 11% retido pelo tomador em empreitada e cessão de mão de obra.
- Reforma Tributária: setor tem regime específico para construção civil (aguardar LC final).
Neste artigo
- Escolhendo entre RET, Presumido e Real
- CPC 47 e reconhecimento por percentual de obra
- INSS 11% e mão de obra
- Reforma Tributária: regime específico
- Checklist da construtora no Real
- Perguntas frequentes
Escolhendo entre RET, Presumido e Real
Incorporação imobiliária tem opção pelo RET (Regime Especial de Tributação) por obra, com patrimônio de afetação. Vantagem: alíquota única de 4% (IRPJ + CSLL + PIS + Cofins) sobre receita da unidade vendida.
Obra fora do RET (retrofit, reforma, obra por empreitada) segue o regime da empresa: Presumido (base 8%/32%) ou Real. Construtora média com margem apertada e muito material comprado migra para o Real.
CPC 47 e reconhecimento por percentual de obra
CPC 47 (Receita de Contrato com Cliente) exige reconhecimento por medição de progresso — método de custo incorrido ou pesquisa física. Regime tributário se ajusta ao contábil via LALUR.
Erros aqui: reconhecer receita cheia na assinatura ou só no habite-se. Ambos geram autuação (ou glosa).
INSS 11% e mão de obra
Empreitada e cessão de mão de obra têm retenção de 11% pelo tomador (Lei 8.212/91, art. 31). Construtora precisa emitir NF-e com destaque para recuperar o crédito na GFIP/GPS.
Sem controle rigoroso, o crédito é perdido no fluxo — típico R$ 300 mil a R$ 3 milhões/ano em obras médias.
Reforma Tributária: regime específico
A EC 132/2023 prevê regime específico para construção e incorporação, com alíquota reduzida e crédito integral de insumos. Redação final da LC ainda está em discussão no Congresso — acompanhamento é obrigatório.
Checklist da construtora no Real
- RET avaliado por obra (patrimônio de afetação registrado).
- Método de medição CPC 47 documentado.
- Retenções INSS/IRRF/ISS conciliadas por obra.
- Créditos PIS/Cofins sobre material e serviço.
- Livro Diário e Razão por obra.
- Acompanhamento da LC de Reforma.
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Perguntas frequentes
Construtora tem regime tributário próprio?
RET (Regime Especial de Tributação) 4% ou 1% (patrimônio de afetação) para incorporação imobiliária. Construção civil pura pode ser Simples, Presumido ou Real conforme faturamento.
Quando construtora ganha no Lucro Real?
Grandes obras com alto volume de material e mão-de-obra terceirizada geram muitos créditos de PIS/Cofins. Acima de R$ 20 mi/ano com margem baixa, Real costuma superar Presumido.
Reconhecimento de receita em construção: quando?
Método de execução (POC — percentage of completion). Receita reconhecida proporcionalmente ao andamento medido, não à emissão de nota. IFRS 15 / CPC 47 disciplinam. Regra fiscal converge no essencial.
ISS na construção: quem retém?
Tomador retém, se for pessoa jurídica ou pessoa física proprietária de obra > 500 m². Alíquota fixa pelo município da obra (2% a 5%). Retenção incorreta gera passivo.
Material fornecido pela obra deduz da base do ISS?
Sim, quando destacado na nota (LC 116/2003, item 7.02). Sem destaque, ISS sobre valor cheio. Erro comum que aumenta carga em 5%.
Prejuízo em uma obra afeta lucro global no Real?
Sim. Real apura resultado consolidado. Prejuízo de uma obra reduz lucro tributável do exercício. Isso é vantagem contra Presumido, que tributa por obra sem consolidação.
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- Lei 10.931/2004 — RET e patrimônio de afetação — regime especial de incorporação
- Lei 8.212/1991 — retenção 11% — retenção previdenciária em empreitada e cessão
- EC 132/2023 — Reforma Tributária — regime específico para construção civil
