Resposta direta
Imobiliária tem uma armadilha idêntica à do repasse de mídia: o aluguel que ela recebe do inquilino e repassa ao proprietário não é receita dela — a receita é só a taxa de administração e a comissão. Tributar o valor cheio do aluguel infla o imposto sobre dinheiro que não fica com a imobiliária.
Resumo executivo
- Receita da imobiliária é a comissão e a taxa de administração — não o aluguel repassado ao proprietário.
- Corretagem e administração são serviço: pagam ISS e, no Simples, seguem o Fator R.
- Folha ≥ 28% da receita leva ao Anexo III (6%) em vez do Anexo V (15,5%).
- Corretor autônomo pode atuar como pessoa física ou PJ; a escolha muda a carga.
- Os valores citados são exemplos ilustrativos; a escolha do regime exige simulação com os seus números.
Neste artigo
- Aluguel repassado não é receita da imobiliária
- Corretagem e administração: ISS e Fator R
- Corretor: pessoa física ou PJ?
- Perguntas frequentes
Aluguel repassado não é receita da imobiliária
Na administração de locação, a imobiliária recebe o aluguel do inquilino e o repassa ao proprietário, retendo apenas a taxa de administração. Esse aluguel em trânsito não é receita da imobiliária — a receita é a taxa e a comissão. Tributar o valor cheio do aluguel infla a base de cálculo e paga imposto sobre dinheiro dos outros.
Reconhecer o aluguel repassado como receita própria é um erro que multiplica o imposto da imobiliária. Contrato e emissão precisam deixar claro o que é taxa de administração e o que é repasse.
Corretagem e administração: ISS e Fator R
Corretagem de imóveis e administração de locação são serviços, sujeitos a ISS. No Simples, seguem o Fator R: com folha (incluindo pró-labore) em 28% ou mais da receita, a imobiliária cai no Anexo III (a partir de 6%) em vez do Anexo V (a partir de 15,5%).
Corretor: pessoa física ou PJ?
O corretor autônomo pode atuar como pessoa física, com a comissão tributada pela tabela do IRPF (até 27,5%) e recolhimento de INSS, ou abrir PJ e tributar a comissão pelo Simples. Para quem fatura bem, a PJ costuma reduzir a carga — mas exige estrutura e a análise do Fator R. É uma conta que vale fazer com números reais.
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Perguntas frequentes
A imobiliária paga imposto sobre o aluguel que administra?
Não sobre o valor cheio do aluguel — ele é repassado ao proprietário e não é receita da imobiliária. A receita tributável é a taxa de administração e a comissão. Contrato e emissão precisam separar repasse de receita.
Como o Fator R afeta a imobiliária?
Se a folha (com pró-labore) fica em 28% ou mais da receita, a imobiliária é tributada pelo Anexo III do Simples (a partir de 6%) em vez do Anexo V (15,5%).
Corretor de imóveis: melhor pessoa física ou PJ?
Depende do faturamento. Como PF, a comissão é tributada pelo IRPF (até 27,5%) mais INSS; como PJ no Simples, a carga pode ser menor para quem fatura bem, considerando o Fator R. Vale simular os dois cenários.
Corretor pode ser MEI?
Corretagem de imóveis é profissão regulamentada (exige CRECI) e não é permitida no MEI. O corretor que quer PJ vai para o Simples, e a imobiliária também.
Qual o melhor regime para imobiliária?
Depende do faturamento e da folha, com o repasse do aluguel já separado da receita. Muitas vão bem no Simples com Fator R no Anexo III; maiores avaliam o Presumido. Só a simulação define.
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Agendar diagnósticoFontes oficiais
- Lei Complementar 123/2006 — Simples Nacional, anexos de serviço e Fator R
- Lei Complementar 116/2003 — ISS sobre corretagem e administração de imóveis
- Portal do Simples Nacional — anexos, alíquotas e cálculo
